قانون پیش فروش ساختمان
قانون پیش فروش ساختمان
آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان مصوب هیئت وزیران
به گزارش پایگاه اطلاع رسانی دولت ، هیئت وزیران در جلسه ۱۳۹۳/۳/۷ به پیشنهاد مشترک وزارتخانه های دادگستری و راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و تایید قوه قضاییه و به استناد ماده (۲۵) قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان را به تصویب رساند.
بر اساس این آیین نامه قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین ( پیش خریدار و پیش فروشنده ) باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود و شرایط مقرر در مواد (۲) و(۴) قانون تنظیم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد.
نمونه قرارداد پیش فروش ، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری کانون سردفتران و دفتر یاران مرکز و وزارت راه و شهرسازی ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین نامه تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار آنان قرار خواهد گرفت.
واحد ثبتی نیز مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را بر اساس آخرین وضعیت ملک , نام و مشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هر نحو در ملک دارای حق هستند تهیه و ظرف پنج روز کاری به دفتر خانه ارسال نماید.
بر اساس این آیین نامه سردفتر اسناد رسمی هم مکلف است پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نماید .
واحد ثبتی هم مکلف است ظرف ۲۴ ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند .
بر اساس قانون پیش فروش ساختمان در این مرحله ضرورتی برای ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نیست.
در این آیین نامه همه عوامل مربوط در ساخت سازه های موضوع قرارداد پیش فروش از قبیل
مهندس ناظر , پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستورالعمل های قانونی را در این زمینه رعایت کنند.
همچنین در این آیین نامه تاکید شده است که در قرارداد پیش فروش باید وضعیت واحد ، انباری ، توقفگاه ، مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مندرج در ماده (۲) قانون مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح گردد.
همچنین ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت با رعایت ماده (۷) قانون ، صورت مجلس تفکیکی خواهد بود.
در مواردی هم که واحدی توسط چند نفر پیش خرید می شود باید میزان سهم هر یک از پیش خریداران توسط دفتر اسناد رسمی در سند مشخص و به هر یک از پیش خریداران یک نسخه از سند تحویل شود.
در قانون پیش فروش ساختمان تنظیم سند پیش فروش ، قیود و محدودیتهای مندرج در سند مالکیت پیش فروشنده هم باید در سند مذکور تصریح گردد.
همچنین شهرداری ها و سایر مراجع قانونی ذیربط مکلفند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان ظرف یک هفته تعداد واحد های منظور در پروانه را به واحد های ثبتی محل وقوع ملک اعلام کنند .
بر اساس این آیین نامه در اجرای ماده (۱۲) قانون ,
مهندس ناظر مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هر یک از طرفین ،
پس از بازدید محل و تطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت ,
گزارش پیشرفت کار و درصد اقدامات انجام شده را به متقاضی اعلام کند.
بر این اساس تقاضا و گزارش یاد شده باید در دو نسخه تهیه و حسب مورد نسخه دوم به امضای مهندس ناظر یا متقاضی برسد.
چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر ، عملیات ساختمانی متناسب با قرارداد ،
پیشرفت نداشته باشد پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید.
بر اساس ماده دیگری از این آیین نامه پیش فروشنده باید مسئولیت خود را برای جبران خسارتهای ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانون و سایر قوانین مربوط در مقابل پیش خریدار و اشخاص ثالث بیمه نماید.
طبق قانون پیش فروش ساختمان حداقل مدت بیمه نامه ، تاریخ تحویل ساختمان و حداکثر آن مطابق توافق پیش فروشنده و پیش خریدار خواهد شد.
همچنین در مواردی که پیش خریدار حق فسخ دارد می تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده قرارداد یا طرق مقتضی دیگر اعلام فسخ نماید در صورت بروز اختلاف مطابق ماده (۲۰) قانون و سایر مقررات مربوط اقدام خواهد شد.
بر اساس ماده دیگر آیین نامه پیش فروش ساختمان ، پیش فروشنده تنها در صورت اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنان می تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات را به دیگری واگذار کند.
پیش خریدار باید برای واگذاری حقوق و تعهدات خود رضایت پیش فروشنده را اخذ نماید والا مسئول پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
رضایت مذکور در مواد ۱۷ و۱۸ قانون باید کتبی وبا گواهی دفتر اسناد رسمی باشد.
بر اساس مواد دیگری از آیین نامه قانون پیش فروش ساختمان :
در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار ( مستند به قبوض اقساطی موضوع بند ۱۶ ماده ۲ و یا تودیع آن در صندوق ثبت یا دادگستری ) اگر پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد،
چنانچه با تایید مهندس ناظر ساختمان ، کمتر از ده درصد عملیات ساختمانی باقی مانده باشد و پیش خریدار با قبول تکمیل باقی قرارداد درخواست تنظیم سند قطعی نماید ، تنظیم سند به نسبت قدر السهم او بلامانع می باشد.
در این حالت پیش خریدار با پرداخت هزینه های مربوط و حقوق دولتی که برعهده پیش فروشنده است می تواند با جلب نظر هیئت داوران موضوع ماده ۲۰ قانون از محل وجوه مندرج در ماده ۱۱ قانون تامین و استیفا نماید.
همچنین بر اساس تبصره این ماده تنظیم سند قطعی به نحو مفروض تنها در صورت وجود صورت مجلس تفکیکی موردی امکان پذیر خواهد بود.
همچنین تنظیم قرارداد پیش فروش از طرف مستاجر یا سرمایه گذار و واگذاری حقوق و تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار ، منوط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتی محل و درج مراتب در حاشیه یا ظهر سند اجاره یا قرارداد پیش فروش می باشد.
بر اساس این آیین نامه اقدام به پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد ۲۳ و۲۴ قانون رفتار خواهد شد.
وزارت راه و شهرسازی هم مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش می باشد.
صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستورالعملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین نامه توسط وزارت راه و شهرسازی تهیه خواهد شد.
رسانه های جمعی نیز جهت انتشار آگهی پیش فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست کننده آگهی مطالبه و شماره ، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید کنند والا طبق ماده ۲۱ قانون اقدام خواهد شد.
در این آیین نامه وزارتخانه های راه و شهرسازی ، دادگستری و فرهنگ و ارشاد اسلامی موظف شدند با همکاری سازمان های صدا و سیما و ثبت اسناد و املاک کشور برای آشنایی و آگاهی مردم از مقررات و الزامات قانون و آیین نامه و نحوه اجرای آنها به نحو مقتضی اطلاع رسانی کنند .
همچنین در آیین نامه قانون پیش فروش ساختمان اعلام شده است:
ماخذ محاسبه حق الثبت موضوع ماده ۵ قانون، ماده ۱ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین – مصوب ۱۳۷۳ – با اصلاحات بعدی می باشد.
آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان در تاریخ ۱۳۹۳/۳/۲۰ از سوی معاون اول رئیس جمهور ابلاغ شده است .
مطالب مرتبط :